A vistoria do apartamento é o documento mais importante do contrato de aluguel — e, ironicamente, o mais negligenciado por inquilinos no Rio de Janeiro. Um laudo de vistoria bem feito na entrada protege você contra cobranças indevidas na saída. Um laudo mal feito pode custar centenas ou até milhares de reais em reparos que não eram sua responsabilidade.
Neste guia, apresentamos um checklist completo para a vistoria de entrada e saída, com dicas práticas para documentar cada detalhe e proteger seus interesses.
Por Que a Vistoria É Tão Importante
A vistoria de entrada estabelece o estado do imóvel no momento em que você assume a locação. Na devolução, o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições — descontado o desgaste natural do uso. Sem a vistoria de entrada documentada, qualquer problema existente pode ser atribuído a você.
No Rio, onde o mercado de aluguel é competitivo e muitos imóveis são antigos, a vistoria ganha importância adicional: infiltrações, instalações elétricas antigas, vidros trincados e problemas hidráulicos são comuns e devem ser registrados antes da mudança.
A Lei do Inquilinato determina que o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que recebeu. O laudo de vistoria é a prova documental desse estado. Para entender todos os seus direitos como inquilino no RJ, temos um artigo dedicado ao tema.
Quando Fazer a Vistoria
Vistoria de Entrada
Deve ser realizada antes da mudança — idealmente no dia da entrega das chaves ou até 48 horas antes. Nunca comece a mudar antes de concluir e assinar a vistoria. Se identificar problemas graves, negocie os reparos como condição para iniciar a locação.
Vistoria de Saída
Realizada após a desocupação completa do imóvel e após os reparos que cabem ao inquilino (pintura, limpeza, desentupimento). Agende com antecedência com o proprietário ou imobiliária — a Lei do Inquilinato prevê prazo de até 30 dias para a vistoria de saída após a devolução das chaves.
Checklist Completo: Cômodo por Cômodo
Sala e Quartos
Paredes e Teto
- [ ] Estado da pintura (cor, manchas, descascamento)
- [ ] Rachaduras ou trincas (mapeie localização e tamanho)
- [ ] Manchas de umidade ou infiltração
- [ ] Marcas de pregos ou parafusos
- [ ] Mofo (especialmente cantos e atrás de móveis)
Piso
- [ ] Tipo de piso (cerâmica, porcelanato, madeira, laminado, vinílico)
- [ ] Peças trincadas, lascadas ou soltas
- [ ] Manchas permanentes
- [ ] Rejunte em bom estado
- [ ] Rodapés fixos e sem danos
Portas e Janelas
- [ ] Abertura e fechamento suaves (sem travar)
- [ ] Fechaduras e maçanetas funcionando
- [ ] Trincos e travas em bom estado
- [ ] Vidros íntegros (sem trincas ou lascas)
- [ ] Borrachas de vedação (especialmente em janelas de alumínio)
- [ ] Persianas ou cortinas (se incluídas) funcionando
Instalações Elétricas
- [ ] Todas as tomadas funcionando (teste com carregador de celular)
- [ ] Interruptores respondendo corretamente
- [ ] Espelhos de tomadas e interruptores fixos e sem rachaduras
- [ ] Luminárias e spots funcionando
Cozinha
Além dos itens gerais de paredes, piso e instalações:
- [ ] Torneira sem vazamento e com boa pressão
- [ ] Pia sem trincas ou manchas permanentes
- [ ] Sifão sem vazamento (abra a torneira e observe)
- [ ] Gabinete/armários (portas, dobradiças, trilhos de gaveta)
- [ ] Ponto de gás vedado e em bom estado
- [ ] Exaustor ou coifa (se houver) funcionando
- [ ] Azulejos sem trincas ou peças faltando
Banheiro
- [ ] Vaso sanitário sem trincas, descarga funcionando (teste flush completo)
- [ ] Pia sem trincas, torneira sem vazamento
- [ ] Box: vidro íntegro, trilhos funcionando, vedação do silicone
- [ ] Chuveiro: ponto elétrico ou ponto de gás em bom estado
- [ ] Registro de água quente e fria funcionando
- [ ] Ralo sem entupimento (jogue água e observe o escoamento)
- [ ] Azulejos e rejunte em bom estado
- [ ] Espelho fixo e sem manchas (se incluído)
- [ ] Exaustão: ventilação natural ou exaustor funcionando
Área de Serviço
- [ ] Tanque sem trincas ou vazamentos
- [ ] Ponto para máquina de lavar (água e esgoto)
- [ ] Torneira funcionando
- [ ] Ralo sem entupimento
- [ ] Varal (se houver) fixo e funcional
Varanda
- [ ] Piso em bom estado (sem trincas, manchas)
- [ ] Grade ou vidro de proteção fixos e seguros
- [ ] Ralo sem entupimento
- [ ] Iluminação funcionando
- [ ] Torneira (se houver) sem vazamento
Garagem
- [ ] Número da vaga e localização exata
- [ ] Acesso (controle remoto, tag, chaveiro)
- [ ] Estado do piso e paredes adjacentes
- [ ] Iluminação da vaga
Como Documentar a Vistoria
A documentação adequada é tão importante quanto a inspeção em si:
Fotos e Vídeos
- Fotografe cada cômodo em visão geral (4 ângulos)
- Fotografe cada problema identificado em detalhe (close-up)
- Grave vídeo caminhando por todo o imóvel (evidência temporal)
- Registre data e hora nas fotos (ative a geolocalização na câmera)
- Guarde em nuvem (Google Drive, iCloud) — fotos no celular podem ser perdidas
Laudo Escrito
O laudo deve ser:
- Descritivo: não apenas "bom estado" ou "ruim" — descreva especificamente ("parede da sala com 3 furos de parafuso próximo à janela, sem repintura")
- Completo: cubra todos os cômodos e itens do checklist
- Datado e assinado: por ambas as partes (inquilino e proprietário/representante)
- Em duas vias: uma para cada parte
Se a imobiliária fornecer um laudo pré-preenchido com "tudo em bom estado", não assine sem verificar. Muitos problemas são omitidos ou minimizados no laudo padrão.
Problemas Mais Comuns em Apartamentos do RJ
A experiência do mercado carioca revela problemas recorrentes que merecem atenção especial:
Infiltrações
O Rio de Janeiro tem clima úmido e chuvas intensas. Infiltrações são o problema número 1 em apartamentos — especialmente em prédios antigos de Copacabana, Flamengo e Tijuca. Verifique:
- Paredes de banheiro e cozinha (tubulação embutida)
- Teto do último andar (impermeabilização da laje)
- Paredes externas (fachada deteriorada)
- Cantos de janelas (vedação insuficiente)
Infiltrações preexistentes são responsabilidade do proprietário. Registre manchas, bolhas na pintura e mofo com fotos datadas.
Instalações Elétricas Antigas
Prédios construídos antes dos anos 1990 frequentemente têm fiação de alumínio (em vez de cobre), disjuntores antigos e tomadas sem aterramento. Esses problemas representam risco de incêndio e não são responsabilidade do inquilino.
Problemas Hidráulicos
Baixa pressão de água, vazamentos em registros e entupimentos crônicos são comuns em prédios antigos. Teste todas as torneiras com atenção — pressão fraca pode indicar canos entupidos ou caixa d'água com problemas.
Vistoria de Saída: Como se Preparar
Para devolver o imóvel sem surpresas:
Reparos que Cabem ao Inquilino
- Pintura interna nas cores originais (branco ou cor da entrega)
- Furos de pregos e parafusos (massa corrida + pintura)
- Desentupimento de ralos e vasos
- Limpeza geral (incluindo vidros, box, fogão e armários)
- Reposição de itens danificados que constam no laudo (vidros, fechaduras, espelhos)
O Que NÃO é Sua Responsabilidade
- Desgaste natural de pintura (amarelecimento, marcas leves)
- Deterioração de instalações pelo tempo (torneiras antigas, disjuntores)
- Problemas estruturais (infiltrações de fachada, rachaduras na estrutura)
- Vícios que já constavam no laudo de entrada
Contestação
Se o proprietário cobrar reparos que você considera indevidos, conteste formalmente por escrito. Se não houver acordo, a questão pode ser levada ao Procon ou à Justiça. O laudo de vistoria de entrada é a prova principal — por isso sua importância.
Para saber quanto custa alugar e o que esperar do mercado, consulte nosso guia de aluguel de apartamento no RJ.
Dicas Extras para a Vistoria
- Leve alguém de confiança: um amigo ou familiar que perceba detalhes que você pode ignorar na empolgação da mudança
- Vá durante o dia: luz natural revela problemas que iluminação artificial esconde
- Não tenha pressa: uma vistoria completa leva de 1 a 2 horas para um apartamento de 2 quartos
- Teste tudo pessoalmente: não confie no "está tudo funcionando" — abra torneiras, acione descargas, acenda luzes
- Anote medições: metragem real de cômodos pode divergir do anunciado
Perguntas Frequentes
Posso me recusar a assinar a vistoria?
Sim. Se você discorda do laudo apresentado, tem o direito de não assinar e solicitar correções. Anote os pontos de discordância e solicite nova vistoria com os ajustes. Nunca assine um laudo que não reflita a realidade do imóvel — isso pode custar caro na devolução.
A imobiliária é obrigada a fazer vistoria?
A Lei do Inquilinato não obriga a vistoria, mas ela é fortemente recomendada por ambas as partes. Se a imobiliária não oferecer, solicite formalmente por escrito. Se se recusar, faça sua própria vistoria com fotos e envie por e-mail registrado ao proprietário e à imobiliária, solicitando confirmação.
Quanto custa uma vistoria profissional?
Vistorias feitas por empresas especializadas custam de R$ 200 a R$ 600 no Rio, dependendo do tamanho do imóvel. Incluem laudo técnico detalhado com fotos e descrição de cada item. Vale o investimento para imóveis de alto valor ou quando há desconfiança sobre o estado do imóvel.
O que é desgaste natural e o que é dano?
Desgaste natural é a deterioração inevitável pelo uso normal: leve amarelecimento da pintura, marcas sutis no piso, desgaste de maçanetas. Dano é deterioração além do esperado: buracos na parede, piso quebrado, mancha de produto químico, queimadura em bancada. A distinção é subjetiva e pode gerar disputa — por isso a vistoria de entrada bem documentada é decisiva.
